Por: * Alfredo Pasanisi
Entre as maiores preocupações cotidianas e dúvidas de boa parte de nossos clientes, como os síndicos voluntários, síndicos profissionais, administradoras e condomínios que atendemos, está o agravamento da inadimplência, tema que ganhou maior relevância no decorrer deste ano, face a conjuntura econômica do país, que atravessa grave crise econômica e política.
Recentemente, uma decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ) em Recurso Especial (REsp 1247020 /DF) provocou diversas reações no mercado, variando entre a empolgação e a perplexidade, mas principalmente, trouxe muitas dúvidas que agora, humildemente, pretendemos ajudar a esclarecer.
A empolgação foi provocada com a precipitada divulgação de notícia sobre a decisão no próprio Site do Tribunal Superior, antes mesmo da divulgação da íntegra do documento.
Em primeiro lugar, é preciso lembrar que a decisão em estudo foi proferida em um Recurso Especial específico, com poder de influência limitado e não vinculando as demais decisões judiciais pelos Tribunais país afora, por faltarem requisitos definidos em nosso atual Código de Processo Civil, artigo 543-C. Este dispositivo, que suspenderia todos os recursos especiais sobre a mesma questão até seu julgamento, não foi aplicado ao caso. Com esta informação, esperamos esclarecer uma das dúvidas mais recorrentes sobre o caso, ou seja, a decisão não se aplicará automaticamente aos demais Condomínios, apenas ao caso concreto que foi decidido. E não influenciará os demais julgadores, em nossa opinião.
Outras dúvidas surgiram em relação ao mérito da decisão. A divulgação da notícia deu a entender que qualquer condômino inadimplente dito “contumaz” ou “costumeiro”, passaria automaticamente a sofrer a penalização legal destinada a quem “não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio”[i]. Tampouco é verdadeira a conclusão, pois a decisão, aplicada apenas ao caso concreto, foi precedida por aprovação, em Assembleia condominial, da sanção prevista no artigo 1337 do Código Civil. Esta norma prevê a necessidade de aprovação de penalidade por ¾ dos Condôminos restantes na Assembleia convocada para esta finalidade.
Vamos explicar adiante os fundamentos principais da decisão divulgada.
Nossa legislação permite, de acordo com o Artigo 1336 do Código Civil, em seu §1º, penalizar o inadimplente com juros moratórios previstos na Convenção ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.
Segundo o Recurso Especial interposto em nome do condômino, este estaria sofrendo dupla penalidade, pois sua dívida sofreu acréscimo dos juros legais de 1%ao mês e multa de 2% sobre o débito, mais a multa de 10% aprovada por ¾ dos condôminos restantes em Assembleia. Por seu entendimento, esta multa adicional deveria ser anulada, por configurar o chamado bis in idem, ou seja, a dupla penalidade contra o mesmo fato – o que é vedado pelo nosso ordenamento jurídico. Mas tal entendimento não foi acolhido pelo Relator da decisão, o respeitado Ministro Luis Felipe Salomão e seus pares, compreendendo que são aplicáveis ao condômino inadimplente contumaz tanto a sanção prevista no artigo 1337, caput, do Código Civil, como a multa prevista no artigo 1336, §1º da mesma Lei, por serem de naturezas distintas: a multa do artigo 1336 teria natureza “jurídica moratória”, enquanto a penalidade do artigo 1337 teria “caráter sancionatório”.
Apesar de brilhantemente fundamentada a decisão, seguimos entendimento diverso, ou seja, trata-se de dupla penalidade pelo mesmo fato, afinal, é o inadimplemento que está sendo punido, e este fato é extremamente objetivo, já comportando suficientes penalidades em caso de descumprimento.
A multa do artigo 1337 do Código Civil não se aplicaria ao caso de inadimplência, pois este fato já encontra penalidade prevista no artigo 1336, enquanto as infrações daquele artigo dependem de graduação pelo legislador, notadamente quando se analisa a condição de aplicação “conforme a gravidade das faltas”.
Sempre é bom ressaltar que o caso em análise refere-se a dívidas condominiais vencidas em 2007. O julgamento é de outubro de 2015. Obviamente que nunca é do interesse do credor uma discussão jurídica sobre um débito que leve quase 8 anos para se encerrar, o que em si já demonstra o elevado risco da busca de soluções “legalmente criativas” para a inadimplência.
A lei já prevê penalidades suficientes contra os devedores. A invenção de novas e controvertidas medidas, além de não trazer a redução esperada das dívidas, concede aos devedores farto material para questionamentos jurídicos prolongados. A perda de tempo é, em nossa opinião, o pior inimigo do credor.
Concluindo, entendemos que a decisão recentemente divulgada não alterará a vida condominial e não trará a esperada e tão almejada “solução mágica” contra a inadimplência. Contra esta, é necessário um trabalho de cobrança judicial e extrajudicial eficaz, profissional e de preferência realizado com base em aplicação eficiente das normas já existentes. Recomenda-se ainda, boa capacidade de compreensão dos problemas dos devedores e árduo trabalho de negociação pelos gestores. A criatividade é recomendável neste momento, e não na invenção de penalidades de aplicação legal controversa.
[i] Artigo 1337, caput, Código Civil
* Dr. Alfredo Pasanisi – Advogado desde 1998, Graduado pela Universidade de São Paulo, Especializado em Direito Imobiliário, Professor e Síndico Profissional
