A compra do imóvel próprio é o sonho de todo Brasileiro, contudo, simples detalhes podem transformar o sonho em pesadelo.
A compra de um imóvel não é fácil, o caminho para chegar na tomada da decisão pela compra é árduo e estressante, a busca por um imóvel ideal, seja ele residencial, comercial ou rural é difícil.
A compra de um imóvel não pode limitar-se à pesquisa de certidões do imóvel, deve o interessado ir além da busca de certidões para não ter todo seu esforço e sonho transformado em pesadelo ou, melhor, em uma séria dor de cabeça.
A primeira coisa a fazer é ter a boa e velha conversa com vendedor para colher informações do imóvel e do próprio vendedor.
Deve-se ficar atento aos sinais de pressa na venda do imóvel, omissão de informações pessoais, do imóvel e dos vizinhos. Estes podem ser sinais de problemas como a existência de dívidas do vendedor, problemas construtivos, vizinhos problemáticos, etc.
O ideal é que se faça acompanhado de um advogado qualificado e se possível especializado na área imobiliária, uma, espécie de entrevista com o vendedor e uma visita ao local.
A ideia é tentar extrair o máximo de informações e eventuais particularidades, como por exemplo, possíveis ocupantes no imóvel pode significar a existência do direito de preferência dos ocupantes na aquisição do imóvel em iguais condições com você. As situações mais comuns são herdeiros, locatários, comodatários e imóvel em estado de condomínio comum (vários donos de um mesmo imóvel).
Emissão de certidões
É claro que a emissão das certidões é necessária, contudo, não pode ser um fim em si mesma quando se tratar de diligência imobiliária.
Mas mesmo na emissão das certidões, infelizmente, muitos profissionais se limitam na emissão da certidão de matrícula imobiliária atualizada emitida pelo Cartório de Registro de Imóveis onde o imóvel se situa e de Protestos.
Outra triste notícia é que, o comprador deve ir além, é indispensável que emita todas as certidões possíveis pessoais dos vendedores, cônjuges, sociedades do qual participa e do imóvel para não “cair de bobeira” em fraude à execução ou fraude contra credores.
Para melhor compreensão da caracterização das situações de fraude à execução e fraude contra credores, explica-se em linhas gerais a regra de responsabilidade patrimonial do devedor: A Lei prevê que o patrimônio do devedor é a garantia de satisfação coativa de crédito, nos termos do artigo 391 do Código Civil.
Isto é, a Lei cria uma limitação parcial à disposição do patrimônio “reconhece ao devedor plena liberdade de […] alienar seus bens, com o único limite de não serem as alienações feitas com o reconhecimento do prejuízo que se vai causar aos credores por falta de outros bens capazes de garantir-lhes a satisfação de seus direitos.” (LIEBMAN)”.
A fraude é a astúcia ou a malícia em regra, para lesar alguém, por meio de conduta desleal, mentirosa e injurídica. Fraude em relação aos direitos de crédito: atos fraudulentos por meio dos quais o devedor provoca uma diminuição de seu patrimônio, tornando-o insuficiente para os seus credores.
Assim, os atos (venda de imóveis) reconhecidos em fraude à execução são consideradas ineficazes perante os credores não tendo qualquer eficácia a venda e compra. Já os atos em fraude contra credores, ocorre quando se têm ou dívida ou processo judicial inicial que possa levar a insolvência patrimonial do devedor. As vendas de imóvel reconhecidas em fraude contra credores são passiveis de ANULAÇÃO.
Decisões e leis
Os Tribunais de Justiça Brasil a fora estão cada vez mais rigorosos na exigência de diligência dos interessados na compra de imóvel, isto é, na pesquisa prévia à aquisição para saber da existência de dívidas, processos ou pendências preexistentes contra a pessoa do vendedor ou empresas dos quais são sócios ou que simplesmente recaia ou possa recair sobre o imóvel.
Se engana aqueles que pensam que a Lei 13.097 de 2015 no artigo 54 e seguintes que “Não poderão ser opostas situações jurídicas não constantes da matrícula no Registro de Imóveis, inclusive para fins de evicção, ao terceiro de boa-fé que adquirir ou receber em garantia direitos reais sobre imóvel,” e a súmula 308/STJ são suficientes para afastar o reconhecimento de fraude à execução ou fraude contra credores principalmente em operações que envolvam imóveis comerciais, está longe de ser realidade no Brasil o disposto no artigo 54 da Lei 13.097/2015, a par das inúmeras e recentíssimas decisões Judicias em sentido totalmente oposto à intenção da referida Lei.
Atenção especial também nas recentes mudanças de postura dos Tribunais na aplicação da súmula 308 do STJ. Especialmente aos imóveis comerciais, pois, em recentíssimos julgados o Superior Tribunal de Justiça reconheceu a inaplicabilidade da súmula em transação envolvendo imóvel comercial.
A boa-fé subjetiva, ou seja, a diligência prévia do comprador ainda é indispensável.
Explica-se por fim que, não é toda e qualquer dívida que possa caracterizar a fraude à execução ou contra credores, é até natural a existência de pendências, processos e dívidas em nome dos vendedores, contudo, essa análise documental e patrimonial deve ser criteriosa e bem coordenada para viabilizar a operação imobiliária desejada com segurança jurídica para afastar qualquer discussão futura.
Autor: Carlos Eduardo Alves Lazzarin
Especialista em Direito Imobiliário pela Fundação Getúlio Vargas de São Paulo – FGV/SP. Especialista em Direito dos Contratos pela Fundação Getúlio Vargas de São Paulo – FGV/SP. Advogado Especializado em Direito Imobiliário na Karpart Sociedade de Advogados. Professor e Palestrante em temas imobiliários e condominiais.
