Muitos já escutaram a expressão usucapião, mas a questão que fica é: você sabe como funciona esse importante instituto jurídico?
O usucapião é a forma de aquisição da propriedade e de outros direitos reais pela posse qualificada somada ao lapso temporal exigidos em Lei[1].
A posse pode ser adquirida pelo próprio possuidor ou simplesmente de terceiros, isso mesmo, é possível comprar os direitos possessórios de outras pessoas viabilizando que o comprador destes direitos ingresse com o usucapião em nome próprio[2], não sendo recomendável a compra da posse quando se tratar de usucapião especial rural e especial urbana, pois, exigem condições especiais do usucapiente (pessoa que pede a declaração da usucapião) como, por exemplo, tornar a terra produtiva para seu trabalho e estabelecer moradia própria[3].
Além disso o usucapião, vai muito além da simples aquisição de imóvel por decurso de tempo, serve também para regularizar imóveis irregulares, ou seja, aqueles que por algum impedimento legal não possuem a documentação em conformidade e que por isso não conseguem o tão importante registro no Cartório de Registro de Imóveis.
Regularização de Imóveis via Usucapião
O usucapião, como muitos conhecem, reflete o modo de aquisição originário da propriedade com certos atributos possessórios que a Lei exige somado ao lapso temporal.
Porém, os efeitos do usucapião, que funcionam como verdadeiro remédio nas aquisições de imóveis irregulares, são pouco discutidos. A exemplo, podemos citar os lotes urbanos ou rurais irregulares, imóveis que não obedeceram alguma forma legal para sua formalização, prédios que não possuem matrículas individualizadas de cada apartamento, terrenos em desconformidade com o plano diretor da cidade. Situações estas que, por vezes, inviabilizam negócios ou até mesmo expõem o comprador a riscos. E é exatamente diante dessas situações que o usucapião funciona como um modo de sanar esses problemas.
Outra grande vantagem do usucapião é que ele extingue todo o passado do imóvel inaugurando uma nova cadeia dominial, em outras palavras, o imóvel ganha vida nova sem passado, se desprendendo de qualquer relação anterior e não sujeito a qualquer discussão por fatos pretéritos, isso decorre do fato do usucapião ser modo originário de aquisição da propriedade.
Deste modo, por via reflexa, o usucapião derruba as dívidas que recaíram no passado sobre o imóvel, com exceção do IPTU.
A grande vantagem na aquisição de imóveis usucapidos ou de aquisição de direitos que viabilizam o exercício do usucapião é o baixo risco da aquisição, mas, para isso, é preciso que se faça uma análise profunda de todo histórico do imóvel por profissionais qualificados.
Assim, o usucapião não é somente modo originário de aquisição da propriedade pelo possuidor, é também modo de sanear aquisições derivadas imperfeitas.
As espécies de usucapião são várias, e o procedimento de usucapião com menor prazo é a da modalidade de Usucapião Familiar, cujo prazo de posse exigida é de 2 anos, por outro lado, o maior tempo possessório é o de Usucapião Extraordinária, com prazo de 15 anos.
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[1] Código Civil Comentado: doutrina e jurisprudência / LOUREIRO, Francisco Eduardo; coordenação Cezar Peluso – 12 ed – Barueri [SP] : Manole, 2018, p. 1160.
[2] BRASIL, Lei 10.406/2002 artigo 1.207 “Art. 1.207. O sucessor universal continua de direito a posse do seu antecessor; e ao sucessor singular é facultado unir sua posse à do antecessor, para os efeitos legais’
[3] Essa ressalva não se aplica na usucapião coletiva urbano que trata a art. 10 do Estatuto da Cidade, que admite soma da posse com ao do antecessor.
Autor: Carlos Eduardo Alves Lazzarin
Especialista em Direito Imobiliário pela Fundação Getúlio Vargas de São Paulo – FGV/SP. Especialista em Direito dos Contratos pela Fundação Getúlio Vargas de São Paulo – FGV/SP. Advogado Especializado em Direito Imobiliário na Karpart Sociedade de Advogados. Professor e Palestrante em temas imobiliários e condominiais.
