Cenário muito comum no Brasil é a compra de imóvel por instrumento particular de compra e venda, popularmente conhecimento como “contrato de gaveta” ou simplesmente “contratinho”.
No Brasil existe uma Lei própria que regulamenta a formalidade para tipo de negócio jurídico (contrato) qual seja Lei 10.406/2002 que instituiu o Código Civil Brasileiro.
O artigo 104 do Código Civil traz os requisitos básicos que todo negócio jurídico deve observar, e o art. 107 contempla a liberdade da formas dos contratos ou seja: “A validade da declaração de vontade não dependerá de forma especial, senão quando a lei expressamente a exigir.”
Assim, como regra, podemos afirmar que todo e qualquer negócio jurídico pode ser feito de forma livre. A forma refere-se a roupa que vai vestir determinada operação econômica, no caso, o famoso contrato.
O contrato, neste caso, nada mais é do que um acordo de vontades entre duas ou mais pessoas, podemos ainda dizer que ele representa uma roupagem jurídica, isto é, serve para vestir determinada operação econômica, portanto, como toda roupa não pode ser muito justa (no sentido de medida) e nem muito frouxa. Se o contrato for muito justo, raso ou omisso em seus termos e obrigações, esse pode quebrar e impedir o sucesso da operação econômica que se pretende vestir. Se for muito frouxo, desajustado, impedirá da mesma forma o sucesso da operação econômica. Assim, todo bom contrato deve ser feito sob medida por um profissional jurídico qualificado, no caso, os advogados.
Essa mesma Lei – Código Civil – que prevê a liberdade das formas dos negócios jurídicos, aqui neste caso, os contratos, impõe às transações imobiliárias uma forma específica quando se tratar da transmissão definitiva da propriedade, o artigo subsequente ao da “liberdade” o 108 prevê que:
“Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País”
E mais adiante essa mesma Lei prevê que ocorra a transmissão da propriedade por ato entre vivos, ou seja, entre acordos ou vontades, se opera pelo registro do acordo de vontade ou seja do contrato em cartório de registro de imóveis art. 1.227:
“Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos neste Código”
Concluímos assim, que os acordos de vontades que visem a transmissão de propriedade se superiores a 30 salários mínimos devem obedecer a forma de contrato público (escritura pública) e posteriormente ser registrado em Cartório de Registro de Imóveis para que a transmissão da propriedade se concretize.
Autor: Carlos Eduardo Alves Lazzarin
Especialista em Direito Imobiliário pela Fundação Getúlio Vargas de São Paulo – FGV/SP. Especialista em Direito dos Contratos pela Fundação Getúlio Vargas de São Paulo – FGV/SP. Advogado Especializado em Direito Imobiliário na Karpart Sociedade de Advogados. Professor e Palestrante em temas imobiliários e condominiais.
