Escrito por Rosali Figueiredo
Congresso técnico realizado no último final de semana em São Paulo buscou orientar síndicos e administradoras sobre como aplicar nova norma técnica da ABNT, sobre reformas nas unidades internas
Em vigor desde 18 de abril passado, a NBR 16.280/2014, nova norma técnica da ABNT que regula os procedimentos de reformas nas edificações, tem suscitado inúmeras dúvidas entre síndicos e administradoras. Entre outros, ela determina que “toda e qualquer modificação que altere ou comprometa a segurança da edificação ou de seu entorno” terá que ser submetida previamente à construtora ou seu projetista, caso o empreendimento ainda esteja dentro dos prazos de garantia. Depois desse período, caberá aos síndicos cobrarem de cada morador a apresentação de projeto técnico desenvolvido por engenheiro ou arquiteto, além das respectivas ART ou RRT, para que os serviços sejam liberados.
O tema foi discutido no sábado, dia 17 de maio, em São Paulo, durante o 1º Congresso Técnico ABNT – NBR 16.280, promovido pela Gábor RH. O encontro reuniu cerca de 300 participantes, a maioria síndicos e representantes de administradoras, em busca de orientações sobre implicações legais, técnicas e administrativas da nova norma.
Segundo o advogado Rodrigo Karpat, que abriu o Congresso, já existem normas anteriores da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas) que, de alguma forma, pontuam responsabilidades e obrigações aos síndicos e condôminos perante a manutenção e segurança das edificações. É o caso, por exemplo, das NBR’s 5.674/2012 (de gestão da manutenção), 14.037/2001 (Manual de Uso, Operação e Manutenção) e 16.071/2012 (sobre segurança dos playgrounds – equipamentos, instalação e pisos).
No entanto, segundo Rodrigo Karpat, a norma de 2014 “é mais específica, ela vem tirar do amadorismo a realização de obras e reformas nos condomínios”. O advogado lembra que a nova NBR resulta da iniciativa da indústria da construção e da ABNT, que pretende evitar tragédias como o desabamento de três edifícios no centro do Rio de Janeiro, em princípios de 2012.
O advogado Rodrigo Karpat, que abriu o Congresso
“Essa regulamentação irá nos ajudar. Na cidade de São Paulo, o Código de Obras determina a obrigatoriedade de alvará para a realização de qualquer obra dentro do apartamento, salvo as mínimas. Mas é muito difícil fiscalizar isso. De acordo com oSindicato dos Trabalhadores na Construção Civil de São Paulo, nove em cada dez obras se encontram em situação irregular.”
O advogado acredita que a NBR 16.280 dará mais respaldo para a ação do síndico no sentido de evitar intervenções de riscos. “Ela não é lei, mas vai nortear o trabalho técnico. Além disso, algumas leis remetem ao cumprimento da normatização. E atuam como balizadoras do labor pericial.” Rodrigo Karpat observa ainda que o Código Penal, Artigo 13, criou a figura do “dever de cautela”, impondo responsabilidades sobre todo aquele que deveria ter tomado cuidados e não o fez. Afora isso, o Artigo 1.348, do Código Civil, determina que os síndicos providenciem “a conservação e a guarda das partes comuns” e zelem “pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores”.
Dúvidas “operacionais”
Para o advogado Alexandre Marques, consultor de condomínios também presente à mesa de conferencistas do Congresso, a novidade da nova norma “está no manual de procedimentos que ela cria para síndicos e condôminos”. Mas restam dúvidas “operacionais” em torno de sua aplicabilidade, diz. Por exemplo, qual prazo os síndicos terão para dar autorização ou não para as reformas? Quem irá lhe dar respaldo técnico? Quem vai pagar a conta deste parecer – o condomínio como um todo ou o condômino interessado na reforma? Neste caso, este terá que pagar duas vezes, primeiro pela contratação de um profissional para sua unidade e depois para o laudo do condomínio? Por quanto tempo será feita a guarda desta documentação? E o novo síndico, quando assumir, como se resguardará da responsabilidade pelas reformas anteriores?
Segundo Alexandre, não há qualquer impedimento para que um único profissional – o engenheiro ou arquiteto contratado pelo condômino – dê o parecer sobre a adequação da reforma, evitando desta maneira a duplicidade de custos. “O condomínio terá que encontrar saídas para viabilizar isso do ponto de vista financeiro.” Mesmo porque, observa o advogado, as seguradoras já estão exigindo o cumprimento da nova NBR nos pacotes contratados pelos condomínios.
O papel das administradoras
O Congresso Técnico debateu também o papel das administradoras de condomínios diante do novo quadro. O diretor da Lello Condomínios, Antônio Pacheco Couto, acredita que a assimilação da norma no cotidiano dessas coletividades demandará algum tempo. E que caberá às administradoras “definir produtos e serviços” que possam orientar e contribuir para que seus clientes se ambientem e criem procedimentos frente à NBR das reformas. Ele destaca ainda que o novo Plano Diretor da cidade de São Paulo irá gerar amplo movimento de retrofit dos prédios mais antigos e, em consequência, aumento considerável das reformas internas. De forma geral, os conferencistas participantes do Congresso Técnico defendem a adaptação das convenções e regimentos internos dos condomínios para que atendam aos novos parâmetros técnicos e procedimentais.
Abrangência estrutural
“O círculo está se fechando em torno do síndico”, avalia oengenheiro civil Ansel Lancman
O engenheiro civil Ansel Lancman, especializado em perícias, vistorias e avaliações, realizou uma das palestras mais aguardadas durante o Congresso Técnico da NBR 16.280/2014. Afinal, para que tipo de obra será necessário exigir a apresentação de projeto técnico e assinatura (ART ou RRT) pelo engenheiro ou arquiteto responsável? Segundo Lancman, o Brasil dispõe de inúmeros dispositivos para controle das reformas, mas com a nova norma da ABNT, “o círculo está se fechando em torno do síndico”. “Ele tem que se preparar melhor”, orienta o engenheiro, sugerindo, inclusive, que este gestor adote uma planilha bem detalhada, semelhante a uma declaração de Imposto de Renda, para acompanhar o processo das reformas.
Mas definir o escopo da obra a ser inclusa nesse procedimento não será tarefa das mais fáceis, pois, de acordo com Lancman, vários aspectos de uma reforma impactam sobre a segurança e o ambiente condominial. Entre eles:
– quebra de paredes, remoção total ou parcial das mesmas, colocação de pisos que causem sobrepeso, e demais intervenções em elementos estruturais;
– intervenções que impactem na fachada ou demais áreas externas;
– serviços que afetem a vedação (como a troca de esquadrias) ou o sistema de impermeabilização;
– mudança na rede elétrica e hidráulica (por exemplo, desvios de colunas de água dentro da unidade podem acarretar perdas de vazão no prédio);
– ruídos, vibrações, uso de materiais tóxicos ou inflamáveis;
– transporte dos insumos e limpeza posterior das áreas comuns;
– trânsito de prestadores de serviços;
– obras que obriguem à entrada em unidades vizinhas; e,
– descarte dos materiais (que também deve estar previsto nas novas regras do condomínio, a serem atendidas pelo projeto técnico).
Esse é um escopo mínimo para que síndicos e administradores comecem a definir as normas sobre as reformas internas, as quais deverão passar pelo processo de aprovação prévia do condomínio. O engenheiro alerta, porém, que a ART (Anotação de Responsabilidade técnica emitida pelos engenheiros) ou a RRT (pelos arquitetos) não substituem um laudo, tampouco servem como projeto técnico. Esses documentos apenas comprovam que existe um profissional técnico responsável pelos serviços.
Obrigações aos condomínios: principais exigências da NBR 16.280/2014
– Alterações (obras ou reformas) que coloquem em risco a segurança da edificação deverão ser previamente aprovadas pela construtora ou projetista (dentro do prazo de garantia do empreendimento), ou pelo responsável legal do condomínio (o qual deverá designar um responsável técnico para fazer a análise);
– profissional habilitado e contratado pelo condômino deverá desenvolver amplo plano de reformas, apresentando impactos sobre sistemas e subsistemas; uso de equipamentos; atendimento às normas e legislação; descrição dos serviços; cronograma; dados da empresa e profissionais envolvidos; termo de responsabilidade técnica; e comunicação ao responsável legal da edificação;
– síndico ou outro representante legal do condomínio terá que justificar tecnicamente eventual restrição às reformas, além de eventual impedimento ao trânsito de insumos e funcionários nas áreas comuns;
– o período de execução da obra terá que ser acompanhado e fiscalizado pelo condomínio;
– caso a realização dos serviços não atenda ao projeto técnico, a obra terá que ser imediatamente interrompida;
– o condomínio deverá definir e disponibilizar a todos regras para reformas, incluindo horários, lista de documentos técnicos e legais, condições de circulação de materiais e prestadores de serviços;
– o condomínio deverá ainda vistoriar a conclusão dos trabalhos, receber e dar quitação a termo de encerramento e arquivar toda documentação.
Fonte: Advogado Rodrigo Karpat
Fotos: Rosali Figueiredo
Veículo: Site Direcional Condomínios
