*Rodrigo Karpat
Com a taxa de desemprego acima de 11% o que resulta em mais de 11 milhões de desempregados, toda a economia do país vem sendo afetada. Porém, o nicho de condomínios que gera diretamente mais de 250 mil empregos e movimenta mais de R$ 13,2 bilhões por ano, o que equivale ao orçamento anual de capitais como Curitiba e Porto Alegre, tem sido uma grande oportunidade de trabalho. O que justifica a excessiva procura para o cargo de síndico profissional.
Os condomínios que até uma década atrás contavam com síndicos que tinham o perfil de aposentados ou pessoas que não trabalhavam, e por isso tinham tempo para exercerem o cargo, mudou. Hoje o perfil do síndico é de um empresário, advogado, engenheiro, que concilia a sua atividade principal com de síndico do edifício em que mora, na maioria das vezes remunerado, mas não de forma profissional; ou o síndico profissional, que é a grande novidade que surgiu a partir do advento do Novo Código Civil de 2002, que previu a possibilidade de contratação de síndico não proprietário (art. 1.347 do CC).
O síndico profissional é uma denominação do mercado condominial para aquele que exerce a atividade de sindicância de forma remunerada mediante contratação, seja no prédio que reside ou em outros, porém simples fato dele receber remuneração não o torna profissional.
Apesar da existência de um projeto lei para regulamentar a profissão a mesma ainda não está regulamentada e por ora pode ser exercida por qualquer pessoa. O que pode representar um grande perigo e deixar muitos condomínios em risco.
Por exemplo, a falta de manutenção preventiva dos equipamentos pode representar um desgaste e desvalorização do empreendimento na ordem de 5% ao ano.
Não existe uma formula para se tornar síndico profissional, mas existem alguns erros que não podem ser cometidos por esses, como por exemplo: a falta de assessoria administrativa e jurídica correta, a não observância da legislação fiscal, o não acompanhamento da mão de obra (funcionários).
A mão de obra chega a representar mais de 50% das despesas do prédio e a negligência na operação, tais como; a não verificação correta da escala de funcionários, não pagamento de acúmulo de função, biênio, horas extras, poderá representar um passivo perigoso ao condomínio. E deixá-los situação equiparada a uma falência.
Não obstantes os cuidados acima destacados, os condomínios tem inúmeras responsabilidade legais, tais como; Nr,s, PCMSO, PPRA, CIPA, AVS, primeiros socorros, brigada de incêndio, AVCB, exame de potabilidade de agua, Medição Ôhmica, limpeza de fachada, limpeza de caixa d’agua, retenção e pagamentos em nota de prestação de serviços, e-social, emissões de guias de recolhimento previdenciários e outras centenas de obrigações. São realmente centenas.
Além dos cuidados e das situações legais acima relatadas, o síndico deve gerir o empreendimento, realizar a assembleia ordinária anual, a previsão orçamentária, cumprir e fazer cumprir o Regimento Interno e Convenção ( Art. 1.348 do CC).
E ainda, quando existir uma obra dentro do condomínio exigir a documentação legal com base na ABNT 16.280:2014. A não exigência da documentação, e caso ocorra algum acidente ou danos a terceiros por omissão do síndico poderá acarretar em prejuízo ao condomínio e responsabilidade civil e criminalmente pessoal do síndico.
Assim, para que o síndico possa exercer todas as suas funções de forma segura deve contar com o respaldo do conselho, de um bom preposto no condomínio, de uma boa administradora e de um corpo jurídico. Deve ainda trabalhar com uma auditoria permanente. E por fim, o gestor deve realizar constante reciclagem nos cursos oferecidos pelo mercado.
A remuneração do síndico profissional deve ser fixada em assembleia no ato da eleição. Oportunamente o mesmo deve esclarecer; qual o formato de trabalho proposto e o valor de remuneração que poderá ocorrer atrás de Pessoa Jurídica ou Física. O que é indiferente, desde que no caso de PJ seja emitida Nota Fiscal e no caso de PF, seja emitido RPA com devido recolhimento de 20% de Inss por parte do tomador de serviço, e 11% do prestador.
A eleição do sindico profissional costuma ser discutida previamente no conselho fiscal, mas nada impede que no ato da eleição de síndico o mesmo seja apresentado e eleito, o que irá imperar será a vontade da maioria em assembleia.
É fundamental que a contratação ocorra em assembleia, e que ao conselho seja delegada a função de elaboração de um contrato de prestação de serviços em sindico x condomínio. Contrato esse que não poderá limitar os poderes do síndico previstos em lei, ou vincular no mesmo situações que contrariem a convenção ou a lei.
O conselho poderá rescindir o contrato, se esse poder lhe foi conferido em assembleia, porém tais poderes não são suficientes para colocar fim ao mandato do síndico. Somente uma a assembleia geral convocada para esse fim, tem poderes de interromper com o mandato vigente do síndico, ou caso o síndico renuncie.
*Rodrigo Karpat é advogado especialista em Direito Imobiliário, consultor em condomínios e sócio do escritório Karpat Sociedade de Advogados
