A locação, como todos sabem, demanda um esforço pela busca pelo imóvel ideal, imobiliária idônea e preço dentro orçamento. Além disso, é preciso ter muita atenção em relação ao contrato.
Normalmente os imóveis residenciais são locados pelo prazo igual ou superior a 30 (trinta) meses e comerciais superior a 12 (doze) meses. Por praxe do mercado os contratos estipulam que, se o locatário devolver o imóvel antes do prazo ajustado, esse deve pagar uma multa.
Essa multa contratual deve ser proporcional ao tempo que faltar para o cumprimento do prazo ajustado. A proporcionalidade é regra prevista na Lei de locações de imóveis urbanos n° 8.245/91 em seu artigo 4°
“Art. 4o Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2o do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada”
Essa regra da proporcionalidade da multa não pode ser afastada pelo contrato, com exceção das locações sob encomenda com construção ou substancial reforma em imóveis não residenciais como previsto no artigo 54-A da Lei 8.245/91.
Ocorre que, por muitas vezes, passados alguns meses de ocupação do imóvel pelo locatário, o imóvel começa a apresentar problemas estruturais, como: infiltrações, trincas, problemas elétricos, problemas hidráulicos entre outros. Nesses casos o locatário tem sua expectativa totalmente frustrada pela impossibilidade do pleno exercício da posse do imóvel.
Nos casos em que o proprietário é idôneo, se propõe uma medida conciliatória para solução do problema, porém, nem sempre isso acontece.
Além do transtorno causado pelos problemas estruturais, o locatário se vê na obrigação de pagar uma multa contratual pela devolução antecipada do imóvel.
Mas, saiba que nesses casos a multa não é devida, pois, o locador tem o dever de entregar ao locatário o imóvel em condições de uso e habitualidade que se destina, é o que diz a Lei 8.245/91:
Art. 22: O locador é obrigado a: “I – entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina”
E ainda, responde o locador pelos vícios ou defeitos anteriores à locação nos termos do inciso IV do artigo 22 da Lei 8.245/91.
Não se engane quanto a redação do inciso IV “responde o locador pelos vícios ou defeitos anteriores à locação”
Pois, os vícios podem ser ocultos, isto é, existem antes da locação, porém, só aparecem após algum tempo, normalmente após o uso do imóvel e seus sistemas (elétricos, hidráulicos etc.).
É claro que, desse dever imposto ao locador decorre outro dever, mas ao locatário, o dever de informação, quer dizer, levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba, conforme prevê o artigo 23, inciso IV da Lei 8.245/91.
Por fim, se o locatário tinha conhecimento dos vícios quando da celebração do contrato, esse não terá direito a garantia prevista no artigo 22 da Lei 8.245/91, por isso, a importância de uma cautelosa vistoria inicial do imóvel.
Não sendo o caso de conhecimento prévio do locatário ao tempo da locação, tendo levado imediatamente ao conhecimento do locador e não tendo locador solucionado o problema, o locatário pode “rescindir” o contrato judicialmente e reaver as perdas e danos decorrentes.
Importante: o que não pode ocorrer é o locatário, sem a concordância do locador, reter os valores a título de aluguel para solução dos vícios. Isso só ocorrerá caso não tenha acordo e, a partir da chancela judicial, for decidida essa retenção ou compensação.
Autor: Carlos Eduardo Alves Lazzarin
Especialista em Direito Imobiliário pela Fundação Getúlio Vargas de São Paulo – FGV/SP. Especialista em Direito dos Contratos pela Fundação Getúlio Vargas de São Paulo – FGV/SP. Advogado Especializado em Direito Imobiliário na Karpart Sociedade de Advogados. Professor e Palestrante em temas imobiliários e condominiais.
