De acordo com o Código Civil, art. 722, a corretagem se caracteriza por um contrato pelo qual “uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas.”
Em termos práticos, o objeto do contrato de corretagem é a obtenção de um negócio. O exemplo mais comum é a compra e venda, mas também pode ser locação, permuta ou administração de imóveis.
Quem pode exercer a profissão de corretor de imóveis?
Em consonância com a Lei nº 6.530, de 12.05.1978, o exercício da profissão de Corretor de Imóveis será permitido ao possuidor de título de Técnico em Transações Imobiliárias (devidamente registrado junto ao Conselho Regional de Corretores de Imóveis).
Assim, de acordo com a Lei, a intermediação imobiliária é uma atividade econômica privativa dos corretores de imóveis, que são profissionais liberais.
A responsabilidade civil do corretor de imóveis no contexto jurídoco atual.
O atual e moderno papel do corretor de imóveis não se limita mais aquela visão primitiva de apenas aproximar as partes nos termos propostos pelo incumbente.
Na prática o corretor de imóveis acaba por acompanhar várias etapas do negócio, como, buscas, reuniões, obtenção de documentos do imóvel e pessoais das partes envolvidas e até mesmo com minutas contratuais.
A par disso, o Código Civil exige que o profissional seja diligente, prestando informações necessárias com transparência e boa-fé.
O parágrafo único do artigo 723 do Código vai além, pois, deve o corretor prestar informações do negócio acerca da segurança ou do risco do negócio, sob pena, de responder por perdas e danos.
Em caso de descumprimento de qualquer obrigação, este pode responder por perdas e danos:
Pergunta-se então, até onde o corretor de imóveis deve se aprofundar na obtenção de informações acerda da segurança ou do risco do negócio? O corretor deve ir tão longe quanto a due deligence imobiliária de ato privativo dos advogados?
O paráfo único do artigo 723 do Código Civil implica dizer quando se tratar de intermediação imobiliária, cabe ao corretor emitir os documentos básicos da operação, como, a matrícula imobiliária atualizada e certidões pessoais em nome dos vendedores, certificar que as partes são legítimadas, informações de condominais quando se tratar de condomínios. Agora, caso o negócio apresente dúvidas, dificuldades ou certa complexidade quanto a segurança jurídica, o corretor tem o dever aconselhar as partes a buscar auxílio técnico jurídico de um advogado especializado na área imobiliária. Caso as partes decidam pela não contratação de um advogado, deve o corretor constar em termo escrito essa orientação dada os participes da relação tomando a termo assinatura das partes.
A exemplo precedentes Judiciais recentes:
Quando surge o direito à comissão?
Esse tema é de grande discussão na doutrina e jurisprudência, mas há um consenso de que a comissão é devida ante à efetiva formalização do contrato de compra e venda. Assim, após receber autorização para mediar determinado negócio e realizar a aproximação entre as partes, o corretor terá direito ao recebimento da comissão quando
o resultado útil for alcançado, ou seja, quando a venda for realizada.
Via de regra, é o vendedor quem deve pagar a comissão de corretagem, o que será feito apenas se este receber pela venda, ainda que seja em forma de sinal.
E se uma das partes desistir do negócio?
Se o corretor provar que aproximou as partes, executando as negociações, viabilizando as propostas e, por fim, conseguir chegar na conclusão do contrato, esgotando inteiramente a sua participação e, depois, sem motivo nenhum, uma das partes desiste do negócio, a comissão ainda será devida.
Caso a desistência seja fundamentada na falta de segurança jurídica [1], não será devida a comissão.
Cuidado com o direto à exclusividade!
Caso exista um contrato escrito de exclusividade sobre o negócio a ser realizado, o corretor terá direito à remuneração integral da comissão, mesmo o negócio se concretize sem sua participação. A exceção ocorre quando a participação não ocorre por falta de empenho do corretor, nos termos do artigo 726 do Código Civil.
Se o responsável pelo imóvel dispensar o corretor?
Sendo com exclusividade ou não, se o responsável pelo imóvel dispensar o corretor e, depois, com o fruto do trabalho do corretor, firmar o contrato por conta própria, a comissão ainda será devida ao corretor.
O que ocorre quando mais de um corretor trabalha no mesmo negócio?
Se o negócio se concluir com o esforço comum de dois ou mais corretores, a comissão será dividida entre todos em partes iguais. Nesse caso, em comum acordo as partes podem resolver ajustar de outra forma o pagamento.
Qual o prazo para cobrança da comissão de corretagem?
5 (cinco) anos. A prescrição para cobrança das comissões inicia da data em que o negócio é firmado ou, no caso de dispensa, da data do conhecimento do negócio, que se presume pelo registro do título aquisitivo. (Código Civil, art. 206, § 5º, II).
REFERÊNCIAS
BRASIL. Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Institui o Código Civil. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406compilada.htm. Acesso em: 10 de setembro de 2021.
BRASIL. Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991. Dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm. Acesso em: 10 de setembro de 2021.
SCAVONE JUNIOR, Luiz Antônio. Direito imobiliário – Teoria e prática. 9.ª ed. – rev., atual. e ampl. – Rio de Janeiro : Forense, 2015, p. 372-394.
GOMIDE, Alexandre Junqueira. Contrato de corretagem: responsabilidades quanto à segurança jurídica do contrato pretendido e comissão pelo resultado útil. Um estudo à luz do Código Civil. In: Direito Civil: Estudos: Coletânea do XV Encontro dos Grupos de Pesquisa – IBDCIVIL. Coord: Giselda Hironada e Romualdo Baptissta dos Santos. São Paulo: Editora Edgar Blücher Ltda., 2018
[1] GOMIDE, Alexandre Junqueira. Contrato de corretagem: responsabilidades quanto à segurança jurídica do contrato pretendido e comissão pelo resultado útil. Um estudo à luz do Código Civil. In: Direito Civil: Estudos: Coletânea do XV Encontro dos Grupos de Pesquisa – IBDCIVIL. Coord: Giselda Hironada e Romualdo Baptissta dos Santos. São Paulo: Editora Edgar Blücher Ltda., 2018
Autor: Carlos Eduardo Alves Lazzarin
Especialista em Direito Imobiliário pela Fundação Getúlio Vargas de São Paulo – FGV/SP. Especialista em Direito dos Contratos pela Fundação Getúlio Vargas de São Paulo – FGV/SP. Advogado Especializado em Direito Imobiliário na Karpart Sociedade de Advogados. Professor e Palestrante em temas imobiliários e condominiais.
