Trata-se da forma de decidir questões que circundam a vida condominial. Forma esta, similar à democracia direta, utilizada por Atenas na Grécia Antiga perante as “ágoras”, que eram consideradas um símbolo da democracia ateniense, na qual todos os cidadãos tinham igual voz e direito a voto.
As decisões tomadas em assembleias tornam-se obrigatórias a todos no condomínio, inclusive aos ausentes, desde que preenchidos os requisitos legais, sob pena de nulidade. Dentre os requisitos legais estão: Convocação de todos condôminos Art. 1.354 do CC, deliberar o que estiver na ordem dia, respeito de quóruns, entre outros.
Quem convoca a assembleia é o síndico (Art. 1.348, I do CC). E na falta de convocação de assembleia Ordinária anual, um quarto dos condôminos poderá fazê-lo (Art. 1.350 § 2º). Sendo caso da falta de realização da AGO o juiz decidirá a requerimento de qualquer condômino. (Art. 1.350, § 2º).
A convocação de uma assembleia deve seguir o procedimento previsto na Convenção do respectivo condomínio, o qual poderá exigir carta registrada ou simples, prazo mínimo convocatório. O não cumprimento poderá ensejar na anulação das decisões tomadas.
A administradora poderá proceder com as funções administrativas (Art.1.348, § 1º e 2º), e formular o edital, com base no determinado pelo síndico. A convocação neste caso seria:
“Por determinação do Síndico ficam V.Sas. convidados a participar da Assembleia que será realizada neste condomínio…” ou Na qualidade de administradores, em atendimento a solicitação do síndico, vimos pela presente convocá-los…”
Algumas decisões deverão ser tomadas por quóruns qualificados as demais por maioria simples. (Art. 1.353 do CC). Os quóruns especiais estão definidos no Código Civil e na Convenção do Condomínio.
As assembleias ocorrem em duas chamadas, na primeira para a instalação da assembleia deve-se seguir o quórum determinado em convenção, normalmente 50% mais um do todo, ou 2/3 do todo, e com o intervalo, usual de 30 min. ou uma hora, conforme convenção, a sessão poderá ser instalada com qualquer número de presentes. (Art. 1.353 do CC)
As assembleias extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por ¼ dos condôminos (Art. 1.355 do CC).
Há dois tipos de assembleias:
AGO: assembleia Geral Ordinária. Acontece obrigatoriamente uma vez por ano, para a prestação de contas do ano anterior, previsão de despesas para o próximo exercício, e de forma intercalada, ano sim, ano não, para eleger os representantes legais (síndico, conselho consultivo e subsíndico). (Art.1.350 do CC)
AGE: assembleia Geral Extraordinária. Sua utilidade é tratar de assuntos que não podem esperar a próxima AGO. (Art. 1.355 do CC).
Já a AGI: assembleia geral de instalação, embora não exista previsão legal, a primeira assembleia do condomínio é comumente chamada de AGI, e tem como pauta eleição de representantes legais (síndico, subsíndico, conselho), previsão orçamentária para o exercício que se inicia, se assemelha a AGO, porém não existe prestação de contas, uma vez que o condomínio está se iniciando naquele ato. É somente após este momento que a cota condominial poderá ser cobrada.
por Dr. Rodrigo Karpat
