Vazamentos em Condomínios

Um simples vazamento em condomínios pode, em muitas vezes, virar um problema coletivo e as soluções tornam-se ainda mais complicadas acabando até mesmo na justiça. Infelizmente, o código civil não prevê a maior parte das situações condominiais e quando o problema é em uma unidade e não no condomínio a situação pode ser ainda pior
Por esse motivo, discorreremos sobre como agir quando há vazamento de água em condomínios residenciais, como resolver o problema na rede horizontal e na rede vertical e quem acionar quando isso ocorrer.

O que Diz a Lei Quanto ao Vazamento em Condomínios?

Quando é responsabilidade do condômino e quando é responsabilidade do condomínio?

Segundo o Dr. Rodrigo Karpat, advogado especialista em direito imobiliário, quando o vazamento é originário de ramais, que ligam internamente cada unidade, a responsabilidade é dos condôminos. Quando o vazamento é de coluna, ou seja, de rede vertical, a responsabilidade é do condomínio.

A questão é que nem sempre a identificação quanto ao tipo de vazamento é simples, sendo esse a origem da maior parte dos problemas.

Por esse motivo, é comum haver confusão quanto a responsabilidade do vazamento. Isso porque quando ocorre dentro do apartamento, não significa necessariamente que a responsabilidade seja do morador, apenas quando há vazamentos horizontais, nas ligações internas.

Em contrapartida, cabe ao condomínio cuidar de todas as eventualidades que surgem dentro das colunas de água que servem o condomínio de cima a baixo – verticalmente – e a confusão ocorre justamente porque elas (as colunas) também se encontram dentro das unidades.

Como Identificar o Problema com mais Facilidade?

Normalmente o primeiro passo que os condôminos tomam é acionar o síndico ou a administradora de condomínios, porém, esse não é o procedimento adequado. O primeiro passo é chamar o encanador, ou engenheiro hidráulico para identificar o problema.

Apenas quando não há vazamento de ramal é que se deve acionar o síndico ou administradora, sendo de responsabilidade do condômino franquear a entrada do síndico ou administrador para o conserto.

Quando a responsabilidade é do condomínio, o pagamento ao profissional chamado para identificar o problema deve ser feito pelo morador. Contudo, em alguns casos o morador pode sim ser reembolsado.

Os vazamentos verticais costumam ser minoria e as custas de vazamentos entre unidades é de responsabilidade dos moradores, visto que o condomínio responsabiliza-se apenas pelas áreas comuns.

Quando o Vazamento é Vertical, qual a Responsabilidade dos Condomínios?

Entende-se que os condomínios devem agir seguindo as regras da razoabilidade, ou seja, em um momento ou outros, indubitavelmente as colunas precisarão serem trocadas, logo, quando há uma manutenção constante por parte da administração, essa troca pode ser postergada por mais tempo.

Entretanto, havendo a necessidade de troca de tubulações, por exemplo, que envolvam o famoso “quebra quebra”, os danos causados a propriedade devem ser pagos pela administração. Mas, como dissemos, levando em consideração o conceito de razoabilidade.

Em outras palavras, caso seja necessário quebrar azulejos de banheiro, por exemplo, o condomínio deve realizar a reposição e se necessário trocar todos os existentes por novos, não sendo necessário comprar os melhores itens do mercado e sim prover um serviço razoável.

Caso as partes não cheguem a um conceito, todos os percalços devem ser resolvidos em assembleia através de votação.

O que Fazer Quando Vazamento em Condomínios é Entre os Moradores?

Quando o vazamento em condomínios acontece entre as unidades, muitos problemas costumam surgir devido aos transtornos que uma obra hidráulica pode causar.

Muitos moradores têm dificuldades em reconhecer a origem do vazamento e por consequência a responsabilidade do conserto, porém quando identificado, caso uma dada unidade recusa-se a fazer a obra que esteja afetando seus vizinhos, o condomínio pode (porém não é obrigado), encaminhar notificações para auxiliar no processo.

Porém o condomínio não pode interferir, restringindo-se apenas a ajudar as partes a resolverem a situação.

Mas o que deve ser feito quando a origem do vazamento é em um apartamento cujo o proprietário não têm a disponibilidade para atender o profissional de manutenção?

Nesse caso, quando não há acordo entre as partes, o problema pode acabar por entrar na justiça, pois em muitas ocasiões o vazamento coibi ações básicas de higiene do dia a dia, como o banho.

Assim, é comum que a justiça conceda o direito ao condômino prejudicado de tutela antecipada para o acesso ao apartamento que originou o vazamento.

Em resumo, para que não haja maiores transtornos, atitudes de bom senso e empatia entre os condôminos é a melhor alternativa. Visto que quando há a necessidade de entrar com ações judiciais, todos os custos, tanto jurídicos quanto de conserto ficam de responsabilidade da parte condenada, causando ainda mais transtornos.

As informações desse texto foram retiradas da entrevista concedida pelo Dr. Rodrigo Karpat, clique aqui para ouvi-la na íntegra