Dr.Rodrigo Karpat esteve no programa Mulheres da TV Gazeta (Dia 31/01/2017), onde falou principalmente sobre contrato de aluguel e tirou dúvidas sobre locação de imóveis e outras questões sobre condomínio. Confira clicando no vídeo abaixo!
Dúvidas referentes às locações de imóveis, contratos de aluguel e assuntos similares são muito recorrentes. Por isso, é importante conhecer as respostas a algumas perguntas frequentes para saber como se comportar frente à diferentes situações.
Dúvidas Referentes Ao Contrato de Aluguel
- O proprietário pode estabelecer condições para o locatário de seu imóvel? Sim. Caso o proprietário prefira não locar seu imóvel a famílias grandes, com crianças ou que tenham cachorro, por exemplo, ele está em seu direito, desde que não discrimine o locatário.
- O proprietário pode utilizar a área comum do prédio cujo apartamento foi locado? Não, pois assim que ocorre a locação do imóvel o direito de uso do bem deixa de ser do proprietário e passa a ser do locatário. O proprietário pode até mesmo ser multado, mas se faz necessária a autuação do síndico e a observação do zelador.
- O imóvel pode ser vendido durante a vigência do contrato de locação? Qual o prazo para a saída do locatário? O prazo mínimo em qualquer contrato de aluguel para a saída de um inquilino é de 90 dias. Caso o contrato esteja averbado no Registro de Imóveis e o proprietário deseje vender seu imóvel, a preferência de compra deve ser do locatário, que deve sair em 90 dias caso não tenha interesse na aquisição.
- É obrigatório que o locatário pague as multas concedidas pelo síndico do condomínio? Sim, a responsabilidade do pagamento das multas é do locatário. Em casos de locações de imóveis onde o inquilino infrinja o regimento do condomínio, o mesmo pode ser despejado pelo inquilino ou até mesmo pelo proprietário, o que é possível por meio de uma ação de despejo por infração contratual.
- Quem é o responsável pelo pagamento do IPTU e do condomínio?Mediante a lei, o responsável é sempre o proprietário, salvo disposição em contrário entre as partes. Logo, o inquilino passa a ser responsável por esses pagamentos caso isso tenha sido acordado no contrato de aluguel. Em casos onde o proprietário tenha esquecido de informar isso ao locatário, a responsabilidade passa a ser dele próprio.
- Quem deve pagar por reformas e melhorias no prédio? Reformas, embelezamentos e melhorias sempre são responsabilidade do proprietário, desde que isso entre diretamente nas despesas. É importante que se analise qual é o tipo de obra que será realizada e, caso plausível, repassar os custos ao proprietário.
- O que fazer caso o proprietário não pague o condomínio, ainda que o valor seja devidamente repassado a ele? O locatário pode tentar acordar com a administradora do bem ou com o próprio locador se o valor pode ser repassado diretamente ao prédio, embora seja muito difícil de que isso aconteça. O locatário pode rescindir o contrato por descumprimento por parte do locador caso deseje. É importante ressaltar que, nesses casos, o inquilino não pode ser impedido de utilizar as áreas comuns do condomínio.
- Deve ser paga alguma multa caso o locatário saia antes do prazo estabelecido em contrato? De qual valor? A praxe do mercado é que a multa seja no valor de 3 aluguéis e cobrada de forma proporcional. Por exemplo, em locações de imóveis acordadas para 30 meses, se o locatário sair depois de 20 meses deve ser pago o valor de 1 aluguel, que representa a terça parte não cumprida do contrato.
- Se o locador oferecer o imóvel ao locatário e ele não estiver interessado em sua compra, deve ser paga alguma multa? Não, apenas deve ser respeitado o prazo de 90 dias para a saída do inquilino.
- Contratos que tenham vencido são automaticamente renovados? De acordo com a lei, o contrato de aluguel é encerrado logo em seu vencimento. Porém, caso o locador não solicite o imóvel o contrato fica prorrogado por prazo indeterminado. Caso o proprietário solicite o imóvel, o locatário deve ser notificado com 30 dias de antecedência. O locatário pode sair a qualquer momento caso o contrato esteja em prazo de vigência indeterminada e não deve pagar nenhuma multa.
- Há algum risco ao locador caso o imóvel seja locado por um prazo menor de 30 meses? Sim. A lei dá a garantia de uma denúncia vazia em contratos de 30 meses. Em contratos com prazos menores, o proprietário somente poderá solicitar o bem em alguns casos específicos, como falta de pagamento, infração contratual ou para uso próprio. Esses contratos de menor prazo só podem ser denunciados após 5 anos de sua vigência.
- Pode ser exigida uma forma específica de garantia contra inadimplência? Sim, o locador pode escolher a forma de garantia que preferir. Geralmente, as formas praticadas no mercado de locações de imóveis são o depósito antecipado de 3 meses de aluguel, o pagamento de um seguro ou a presença de um fiador. Há casos onde o proprietário não requer nenhum tipo de garantia, o que abre uma prerrogativa na lei para um despejo sem liminar.
Como Evitar Problemas com Locações de Imóveis
É importante ressaltar que a melhor forma de evitar problemas é que seja mantido um relacionamento saudável entre o locatário e o locador, o que é melhor para ambas as partes, além de sempre seguir a todas as determinações do contrato.
