É certo que cabe ao síndico fazer a guarda das áreas comuns e cuidar da edificação como um todo, e para isso em alguns casos ele precisaria adentrar em uma unidade. Algumas convenções trazem em seu bojo pré-autorizações perigosas, para que os síndicos entrem em residências alheias, uma vez que não contam com a prévia autorização do morador.
Lembrando que a pré autorização da convenção, não pode se sobrepor ao que diz a lei, especificamente a constituição federal, a qual trata acertadamente o domicílio como asilo inviolável, salvo em situações taxativas devidamente explicitadas no texto da lei, quando o ingresso sem autorização ser permito somente em caso de flagrante delito ou desastre, ou para prestar socorro, ou, durante o dia, por determinação judicial. (art. 5º, inciso XI, Constituição Federal)
E adentrar em uma moradia sem prévia autorização poderá fulminar em invasão de domicilio por parte do síndico, zelador, ou de quem o fizer sem prévio consentimento do morador.
Código Penal
Art. 150 – Entrar ou permanecer, clandestina ou astuciosamente, ou contra a vontade expressa ou tácita de quem de direito, em casa alheia ou em suas dependências:
Pena – detenção, de um a três meses, ou multa.
Conforme entendimento dos Tribunais:
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO DE INSTRUMENTO – FOTOGRAFIAS REALIZADAS PELO SÍNDICO NO INTERIOR DO APARTAMENTO – AUSÊNCIA DE AUTORIZAÇÃO DO MORADOR. INVASÃO DOMICÍLIO. ART. 5º, XI CF – PROVA ILÍCITA – DESENTRANHAMENTO. POSSIBILIDADE. ART. 5º, LVI DA CF. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. 1) O recorrente interpôs recurso de agravo de instrumento contra a decisão que determinou o desentranhamento de fotografias retiradas no interior do apartamento do agravado, por entender tratar-se de provas ilícitas, já que foram feitas sem a autorização do morador. 2) O agravante pretende a modificação da decisão, com o consequente retorno das provas aos autos, alegando que foi autorizado pelo operário das obras a adentrar no apartamento, contudo, não colaciona aos instrumentos a referida autorização, alegando que devido a urgência do caso ficou impossibilitado de obter o documento autorizativo. 3)- A CF/88, ao tratar dos direitos e deveres individuais e coletivos, aponta as hipóteses de acesso ao domicílio alheio, sem a necessidade de permissão do proprietário, dispondo no art. 5º , inciso XI que a casa é asilo inviolável do indivíduo, ninguém nela podendo penetrar sem consentimento do morador, salvo em caso de flagrante delito ou desastre, ou para prestar socorro, ou, durante o dia, por determinação judicial. 4) Diante da produção de prova com ferimento às disposições legais, devem ser mantidas fora do caderno processual, a teor do que dispõe o já mencionado art. 5º, no inciso LVI que são inadmissíveis, no processo, as provas obtidas por meios ilícitos. 5) Agravo interno conhecido e desprovido. ( grifei)
(TJ-ES – AGV: 00199589020128080021, Relator: ROBERTO DA FONSECA ARAÚJO, Data de Julgamento: 30/04/2013, TERCEIRA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 10/05/2013)
Na decisão o Desembargador Relator explicita:
“Dispõe o art. 7º da convenção (fls. 08) que “os condôminos deverão facilitar ao Síndico acesso às respectivas unidades, quando necessário”. Contudo, os instrumentos relatam a ocorrência de um acesso no interior do apartamento, inclusive com realização de fotografias, sem a devida autorização, situação esta não contemplada na referida convenção.
É imperioso rememorar que a CF/88, ao tratar dos direitos e deveres individuais e coletivos, aponta as hipóteses de acesso ao domicílio alheio, sem a necessidade de permissão do proprietário, dispondo no art. 5º, inciso XI que “a casa é asilo inviolável do indivíduo, ninguém nela podendo penetrar sem consentimento do morador, salvo em caso de flagrante delito ou desastre, ou para prestar socorro, ou, durante o dia, por determinação judicial.” (grifei)”
A situação em que o síndico se encontra, no caso de querer penetrar em domicílio alheio sem prévia autorização, é a mesmo do policial que quer cópia das imagens do circuito interno de TV ou do policial que quer adentrar no condomínio sem mandato judicial. O condomínio também é considerado domicílio nos termos do Art. 150 do Código Penal:
I – Qualquer compartimento habitado;
II – Aposento ocupado de habitação coletiva;
III – Compartimento não aberto ao público, onde alguém exerce profissão ou atividade.
Assim, a Constituição assegura a moradia o asilo inviolável, do qual, sem prévia autorização do dono ou ocupante ninguém nela pode penetrar, salvo por ordem judicial ou se ali estiver ocorrendo algum desastre ou crime, ou ainda para prestar socorro.
Desta forma, em caso de necessidade, por mais que ali esteja ocorrendo uma obra irregular, um vazamento ou qualquer outra situação, o síndico precisa de autorização do morador para ingressar na unidade. Caso esta autorização lhe seja negada, ele não deve entrar em propriedade alheia, e sim notificar o ocupante e se necessário ingressar com medida judicial para que lhe seja autorizado o acesso ou paralisada a obra.
Se na unidade estiver ocorrendo um vazamento ou uma obra irregular, por exemplo; e o morador não permitir a entrada, este responderá pelos prejuízos causados na esfera civil e o síndico deverá ingressar com medida judicial para paralisar a obra se necessário ou obrigar o morador ao reparo.
Mas se ali estiver uma pessoa caída/acidentada, precisando de ajuda, ou se um crime estiver ocorrendo, respectivamente, o síndico e a polícia poderão adentrar a unidade, conforme autoriza a Constituição Federal, para esses casos específicos.
Para as unidades vazias, sem que se localize o morador e se ali algo que poderá gerar dano, risco ou prejuízo a terceiros estiver ocorrendo, podemos encaixar nas hipóteses do instituto da gestão de negócios.
O Código Civil nos traz a figura do gestor de negócios que é a conduta de um estranho, síndico ou não, que interfere em negócio de terceiro, que pode ser em uma residência, a fim de evitar-lhe um prejuízo.
É uma atividade excepcional. É exemplo desta gestão o vizinho que zela pela casa de quem se ausentou sem deixar notícias ou o síndico que ingressa na unidade vazia e fecha a torneira ou estanca um vazamento.
O Art. 861 do Código Civil, aduz: “Aquele que, sem autorização do interessado, intervém na gestão de negócio alheio, dirigi-lo-á segundo o interesse e a vontade presumível de seu dono, ficando responsável a este e às pessoas com quem tratar.”
Lembrando que se o ato praticado for contra a vontade manifesta ou presumível do dono, o gestor responderá até mesmo pelos prejuízos Art. 862 do CC.
Clóvis Beviláqua, “a gestão de negócios é um mandamento espontâneo e presumido, porque o gestor procura fazer aquilo de que o dono do negócio se encarregaria, se tivesse conhecimento da necessidade de tomar a providência reclamada pelas circunstâncias,” (in Silvio Luiz Ferreira da Rocha, Curso Avançado de Direito Civil, v. 3, p. 318, in fine)