O desrespeito às leis não se limita a penalidades por infrações no trânsito previstas no Código de Trânsito Brasileiro ou a crimes previstos no Código Penal. Em condomínios, moradores também precisam viver dentro dos limites legais e síndicos têm o poder de advertir e aplicar multas a quem esteja agindo em desacordo com o regimento interno do residencial (seja ele vertical ou horizontal). Só que a aplicação de multas dentro do condomínio não é apenas uma decisão do síndico. Muitas vezes ela pode ser discutida
nas assembleias ou em convenções.
Para o advogado Rodrigo Karpat, especialista em Direito Imobiliário, a aplicação de multas pode variar de um condomínio para o outro, mas todos eles devem seguir um regimento pré-determinado.
“Normalmente antes da aplicação da multa é requisito uma advertência por escrito. Porém, algumas ocorrências não são passíveis de advertência e devem ser aplicadas multas diretamente como no caso de má utilização do salão de festas. Na aplicação da multa ou da advertência é importante que se conceda ao condômino o direito de defesa e como sugestão que a multa seja ratificada em assembleia, mesmo quando não previsto no regimento.
Conceder direito de defesa e ratificar a multa em assembleia garantem a transparência no processo interno de aplicação de multas”, apontou o advogado.
Tão importante quanto manter a ordem e dar o direito de defesa ao morador
infrator é o livro de registro de ocorrências que, segundo Karpat, todo condomínio deve disponibilizar logo na portaria do prédio para que qualquer condômino possa fazer uso. “Quando houver a necessidade de verificar uma ocorrência é sempre salutar que o fato seja acompanhado de testemunhas”, justificou.
Apesar da aplicação de advertências e multas ser uma decisão do síndico, Karpat destaca que abusos na gestão podem ser denunciados e o caso pode ser levado à Justiça. “A aplicação da multa não é apenas uma decisão e sim uma constatação de descumprimento do RI e da convenção e cabe ao síndico, que é o guardião da convenção e regimento interno, este poder. Isso não assegura que o síndico aplique multa ao bel prazer. Os critérios estão descritos na convenção e regimento interno. O síndico responde pelo abuso na aplicação da multa. E qualquer condômino que se sinta lesado poderá, em defesa de seus interesses, pleitear a anulação da multa em juízo.”
O advogado explica que para que a multa seja válida precisa existir desrespeito comprovado, inclusive, por testemunhas. Como exemplo, Karpat cita um caso onde a convenção diz que a fachada não poderá ser modificada e o morador de um determinado andar a pinta de cor diversa da cor do prédio. “O síndico deverá, com base no seu regimento, e se previsto,
advertir o condômino quanto a situação irregular concedendo um prazo razoável para que o mesmo reestabelece a cor correta na fachada. Por cautela, deverá fotografar a infração, solicitar que a mesma seja confirmada por um funcionário do prédio e um morador e registrar no livro de ocorrências tal situação. Caso o morador infrator não reestabeleça a fachada
ao seu estado original, poderá ser multado”, afirmou.
Ainda assim, o advogado destaca que a multa também deve ser ratificada em assembleia. “Desta forma, o procedimento apesar de mais trabalhoso, fica transparente e dificilmente será questionado judicialmente.”
DÁ PARA RECORRER
Em alguns casos, ainda segundo o advogado Rodrigo Karpat, especialista em Direito Imobiliário, é possível recorrer da multa recebida e obter a anulação da penalidade. Mas para isso, o condômino deve provar que foi penalizado erroneamente. Em todos os casos, há direito de resposta do morador. “O direito de defesa é constitucional e impedir o seu exercício poderá fulminar na anulação da multa de forma judicial. Por isso a sugestão
de ratificação de multa em assembleia. Caso o condômino tenha razão, em assembleia os condôminos presentes terão o poder de cancelar a aplicação da multa se assim julgarem pertinente. Porém, se a multa for aplicada de forma unilateral pelo síndico, sem a concessão do direito de defesa, o condômino administrativamente não terá muita saída e o caso poderá parar na justiça. Situação que será ruim para tanto para o condomínio quanto para o morador.”
Fonte: Jornal de Piracicaba – Domingo, 23 de Setembro de 2012
(FLÁVIA SANTUCCI flavia@jpjornal.com.br)
